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浦和の民の金融blog

徒然なるままに約1000文字…金融兵士→見習いコンサルの金融系戯言録

アパートローンの終焉~法定相続人保証を取りやめるコトによる影響~

こんにちは。

 

浦和の民です。

 

本日は表題の件について。

 

www.nikkei.com

 

影響について考えたいと思います。

 

法定相続人保証の意義

 

従来よりアパートローンを利用している顧客層は、近年問題になっているサラリーマンではなく、相続を控えた富裕層が大層を占めています。

 

国内で相続を考え始める年齢は60~70歳程度からでしょうから、賃貸物件を35年ローンで組んだ場合、完済時の年齢は95歳~105歳と日本人の平均寿命を大きく超えてしまいます。

 

完済時生存していない可能性が高い顧客に対してローンを付けるわけですから、当初の「相続対策」について直接的に受益する法定相続人を保証に取るのは当然と言えば当然の流れです。

 

極論を話しますが、借入人死亡時、法定相続人は相続するか相続しないかを選択することができるため、死亡時に被相続人から相続人に対して大半の資産移転が完了していれば、その事業を継がないという選択もできてしまうわけです。

 

一方で、法定相続人を保証人にしていれば、借入金の相続を放棄したところで、相続人に保証債務は残りますので、債務が完済されない限り当然保証人には債務を弁済する義務が残ります。

 

アパート経営を事業と考えれば、当然事業承継を見据えた保全を銀行は取るわけです。

 

 

それがなくなるコトによる審査への影響

 

一方で、世の中の流れ的には保証人を取らない流れが進んできています。

4月の民法改正によって保証を取得する際(例外はありますが、)は公証人役場で意思確認を実施する必要があります。

金融機関としては保証に依存しない事業性評価をこれまで以上に行わなければならないわけです。

そうなってくると今まで、物件の単体収支が赤字でも本人の年金収入や保証人の給与収入等をもって貸出を通していた案件は通らなくなるため、優良物件もしくはとても立地の良い場所での新築案件以外は銀行ローンがつかなくなると考えるべきでしょう。

 

 

相続対策としてローンの今後

 

相続対策としての賃貸物件建築は終わりを迎えると考えます。

今まで多少無理な計画であっても保証人の給与等別の収入も返済計画に当て込むことが当たり前だった審査から、単体の事業計画を重視した審査への移行が更に加速していくことになります。

 

であれば、相当な優良物件を見つけたり、安く建てれば良い。と考えるかもしれません

ただ、都内物件の利回りは相当低下しているため、それなりのキャッシュを入れないと事業収支が回りません。

また、建設費も依然として高止まりしているため、土地持ちが新築する場合も利回りは低下傾向にあります。

 

以上から、不動産物件の利回り低下の中で、収支計画の審査が厳格化されるため、供給面に大きなブレーキがかかることが想定されます。

 

 

これから土地持ちはローンではなく、売却や資産移転が相続対策ではメインになると思いますので、土地転がし屋さんの株でも今から仕込もうか考え中です。

 

本日はこれまで。

PARCO上場廃止について思うこと~親子上場解消の余波~

こんにちは。

 

浦和の民です。

本日は表題の件。

 

www.parco.co.jp

 

12月26日の決算発表と同時に以下が発表されました

・J.フロントリテイリング社によるTOB

・パルコ社の期末配当及び株主優待制度の廃止

 

 

TOB価格は1,850円/株となる模様であるため、当方の取得単価895円/株に対して、リターンは206%と約2倍となり、無事イグジットとなりました。

 

f:id:urwts:20191228110346p:plain

 

ただ少し、残念・・・。

 

ただ、配当約3%+株主優待カード5%引き+映画無料鑑賞券2枚となかなか当方の生活に貢献していただいていた銘柄であったため、名残惜しくはあります。

 

特に株主優待カードは優秀で、PARCO内に入居している事業者の株主優待を利用した上で、決済金額から5%引きとなるため優待利回りを考えれば、すでに元本分の大部分は割引で回収できていました。

 

渋谷PARCOがOPENし、パルコとしてはこれから企業価値の更なる向上が見込める銘柄であったため長期保有していく予定ではありましたが、泣く泣く手放さざるを得ません。。。

 

 

親子上場廃止の流れ

 

一方で、近年親子上場の廃止の流れが進んでいます。

 

J.フロントリテイリング(東証1部)がPARCO(東証1部)の株式を約65%を保有しており、もともと連結子会社でした。

 

今回のTOBで完全子会社化し、PARCO側は上場廃止となる見込みです。

 

www.nikkei.com

 

日経新聞でも取り上げられているようにそもそも親子上場においては、親会社の意向と一般投資家の意向が対立する等ガバナンス面に問題があると言われています。

 

また、子会社が親会社の財布として利用されることも度々指摘されています。

例えば、子会社株が安値圏にある場合にTOBを実施し、高値圏にある場合にIPOを実施する等をすることで、その差分を親会社の利益として計上する手法がメジャーです。

これをやられると特に高値圏時のIPOによって株価が下落しますので、既存株主の利益は毀損されることになります。

 

日本市場に対しても国内外投資家からのESG視点での企業評価が進展してきているため、長期的な企業の成長を考える上では歓迎すべきTOBだったのではないかなぁと感じます。

 

今回のリターンで得られた資金を元にまた、新しい銘柄を探して投資したいと考えていますので、来年度も市場環境的に良い環境となることを願って年末の挨拶に代えさせていただきたいと思います。

 

本年もお世話になりました。又来年もよろしくお願い致します。

 

 

ついに途切れた月間更新記録。。。他雑感

 こんにちは

ご無沙汰しております。

 

浦和の民です。

 

1ヶ月1回の更新を目指していましたが、先月は面白いネタがなかったのと、月末に海外出張が入ったため、更新をサボってしまいました。

 

特に筆者は時差ぼけにとことん弱く、帰国してから頭痛に悩まされたため、月末あたりで書かなければ、、、という気持ちにはなったのですが、筆が進みませんでした。

 

 

外で昼寝をする人のイラスト(男性会社員) 

今後のブログ運用について

 

なんだかんだ当ブログも開設してから2年が過ぎ、記事数も50を超えています。

おかげさまで50も記事を書けば、毎日1アクセス以上、多い日だと20アクセスは訪問いただいております。

1ヶ月に1回程度、加えてTwitterもそこまで稼働してないサイトとしてはなかなか健闘しているのではないでしょうか。。。

 

当初は①何かしらの文章を書く機会になれば②あわよくばAdSenseを使えるようになりたい

 

という目標を持って初めてみましたが、どうにも②の目標は達成できそうにありません。。。

 

いろいろ承認にはコツがあるようですが、50記事も投稿するともういろんなものを直す気力もなくなりましたので、自然体で承認されるまで根気強く挑みたいとは考えています。

 

どうしても承認されたいというつもりはないのですが、なんだかんだブログを開設してから延べ1万人の方に訪問いただいていますし、結果を出したいという気持ちは多少あります。

(どなたかサイト運営のアドバイスをくれる優しい方いらっしゃればお待ちしております。)

 

今後も1ヶ月に1回の投稿は続けていきたいと思いますが、もしネタに困った際は株式投資ネタでもまとめて投下しようかなと考えています。

 

講演・執筆活動について

 

今年は本業の方で執筆+講演をやらせていただく機会がありました。

特に外部セミナー講師を初めて務めましたが、意外になんとかなるもんだなと。

 

また、執筆も毎年1回以上は継続して発信できており、これも継続していきたいと考えています。

 

この人格で顔・名前出しで仕事をすることはありませんが、何かお手伝いできることがあればTwitterでお問い合わせいただけますと幸いです。

 

最後に

 

これからもある一定のセグメントにとって価値のあるコンテンツを提供していきたいと考えておりますので、ご愛顧のほどよろしくお願い致します。

 

また、GoogleさんはAdSense承認して下さい。。。

 

以上、間が空いてしまったので雑感の投稿でした。

 

本日はこれまで。