アパートローンの終焉～法定相続人保証を取りやめるコトによる影響～

こんにちは。

浦和の民です。

本日は表題の件について。

影響について考えたいと思います。

法定相続人保証の意義

従来よりアパートローンを利用している顧客層は、近年問題になっているサラリーマンではなく、相続を控えた富裕層が大層を占めています。

国内で相続を考え始める年齢は60～70歳程度からでしょうから、賃貸物件を35年ローンで組んだ場合、完済時の年齢は95歳～105歳と日本人の平均寿命を大きく超えてしまいます。

完済時生存していない可能性が高い顧客に対してローンを付けるわけですから、当初の「相続対策」について直接的に受益する法定相続人を保証に取るのは当然と言えば当然の流れです。

極論を話しますが、借入人死亡時、法定相続人は相続するか相続しないかを選択することができるため、死亡時に被相続人から相続人に対して大半の資産移転が完了していれば、その事業を継がないという選択もできてしまうわけです。

一方で、法定相続人を保証人にしていれば、借入金の相続を放棄したところで、相続人に保証債務は残りますので、債務が完済されない限り当然保証人には債務を弁済する義務が残ります。

アパート経営を事業と考えれば、当然事業承継を見据えた保全を銀行は取るわけです。

一方で、世の中の流れ的には保証人を取らない流れが進んできています。

4月の民法改正によって保証を取得する際(例外はありますが、)は公証人役場で意思確認を実施する必要があります。

金融機関としては保証に依存しない事業性評価をこれまで以上に行わなければならないわけです。

そうなってくると今まで、物件の単体収支が赤字でも本人の年金収入や保証人の給与収入等をもって貸出を通していた案件は通らなくなるため、優良物件もしくはとても立地の良い場所での新築案件以外は銀行ローンがつかなくなると考えるべきでしょう。

相続対策としての賃貸物件建築は終わりを迎えると考えます。

今まで多少無理な計画であっても保証人の給与等別の収入も返済計画に当て込むことが当たり前だった審査から、単体の事業計画を重視した審査への移行が更に加速していくことになります。

であれば、相当な優良物件を見つけたり、安く建てれば良い。と考えるかもしれません

ただ、都内物件の利回りは相当低下しているため、それなりのキャッシュを入れないと事業収支が回りません。

また、建設費も依然として高止まりしているため、土地持ちが新築する場合も利回りは低下傾向にあります。

以上から、不動産物件の利回り低下の中で、収支計画の審査が厳格化されるため、供給面に大きなブレーキがかかることが想定されます。

これから土地持ちはローンではなく、売却や資産移転が相続対策ではメインになると思いますので、土地転がし屋さんの株でも今から仕込もうか考え中です。

本日はこれまで。